-
الباب الأول
-
مرحلة اختيار الأرض المناسبة
-
مقدمة:
-
يعتبر حسن اختيار قطعة الأرض التي سيبني عليها المواطن مسكنه الخاص من أهم عوامل نجاح عملية السكن والاستقرار فيها. لذا يجب على المواطن أن يضع في الاعتبار كل العوامل المؤثرة في عملية اختيار الأرض ويبذل جهداً كبيراً للوصول إلى الاختيار الذي يجيب معرفته والتأكد منها قبل المباشرة في شراء الأرض.
-
1- اختيار وتحديد موقع الأرض بالنسبة للمدينة:
-
تتكون المدن من عدة أحياء وينقسم كل حي منها إلى عدد من المخططات السكنية المعتمدة من الجهات الرسمية المختصة. لذا يجب على المواطن عند مباشرته البحث عن قطعة أرض ليبني عليها مسكنه الخاص أن يحدد أولاً الحي الذي يرغب السكن فيه والذي يحقق له أكبر قدر من المتطلبات الهامة والمؤثرة في الحياة اليومية مثل سهولة حركة المرور وعلاقة مداخل ومخارج المخطط بالشوارع الرئيسة وسهولة الوصول إلى أماكن العمل، المدارس، الأسواق، المستشفيات، بيوت الأقارب والأصدقاء.
-
وبناءً على موقع هذا الحي جغرافياً بالنسبة للمدينة (شمال - شرق - غرب - جنوب) وذلك بعد المفاضلة بين عدد من أحياء المدينة، ومن ثم تبدأ عملية اختيار المخطط المناسب داخل هذا الحي.
-
2- أسس اختيار المخطط السكني المناسب:
-
بعد أن يقوم المواطن بتحديد الحي الذي يرغب ببناء مسكنه الخاص فيه عليه الاطلاع على المخططات السكنية المعتمدة الموجودة في هذا الحي وزيارتها على الطبيعة والتعرف اشتراطات كل مخطط منها على حدة ومن ثم المقارنة بين هذه المخططات واستشارة أهل الخبرة في ذلك وأخذ في الاعتبار ما يلي:-
-
أن يكون المخطط المعتمد من الجهات الرسمية بموجب صك ملكية شرعي.
-
أن تكون جميع المرافق والخدمات قد اكتمل تنفيذها أو على وشك الانتهاء مثل الطرق الداخلية ومرافق المياه والكهرباء والهاتف والصرف الصحي .. إلخ
-
معرفة الخدمات التي يوفرها المخطط مثل المساجد والمدارس والحدائق .. إلخ
-
الاطلاع على اشتراطات البناء في هذا المخطط من حيث نسبة البناء والارتدادات والارتفاعات وعدد الأدوار.
-
معرفة نوع وطبيعة التربة السائدة في المخطط (طينية، رملية، حجرية، دفان) حيث أن نوع التربة يؤثر على منسوب التأسيس ونوع الأساس وبالتالي على التكلفة الإجمالية لعملية الإنشاء.
-
معرفة اتساع شوارع المخطط.
-
معرفة المساحات المخصصة للقطع الأراضي المتاحة في هذا المخطط.
3- تحديد مساحة قطعة الأرض:
3-1 عندما يبدأ المواطن بالتفكير في بناء مسكن خاص له يكون قد وضع في تصوره جميع متطلبات هذا المسكن بناء على حجم الأسرة وأسلوب معيشتها وما يحتاجه لمستقبل هذه الأسرة وما يتطلبه ذلك من تحديد عدد الأدوار وعدد الغرف وتتظيمها ومساحة كل غرفة وعدد الصالات العائلية وصالات الضيوف ومساحة كل منها وكذلك الخدمات الأخرى مثل الحمامات والمطابخ والأدراج والملاحق ... إلخ وبناء عليه يكون لديه تصور عن المساحة التقريبية المطلوبة.
3-2 يفضل أن يلجأ المواطن بعد تحديد متطلباته وتصوره للمسكن الذي يرغب في بنائه إلى استشارة أحد المكاتب الهندسية المختصة لمناقشة ودراسة هذه التصورات والمتطلبات وتحديد عدة اقتراحات للمساحة الأمثل لقطعة الأرض التي تصلح لتحقيق هذه التصورات والمتطلبات.
4- اختيار قطعة الأرض المناسبة:
بعد تحديد عدد بدائل للمساحات المناسبة لقطعة الأرض التي تصلح لتحقيق تصورات ومتطلبات المواطن تأتي مرحلة اختيار قطعة الأرض المناسبة والتي يجب أن تتم بناء على الاعتبارات التالية :-
4-1 السعر الإجمالي لقطعة الأرض ونظام الدفع ومدى ملائمة ذلك للميزانية المواطن التي خصصها لشراء الأرض.
4-2 نوعية تربة الأرض (طينية – رملية – حجرية – دفان) ونوعية ومنسوب التأسيس ومدى تأثير ذلك على تكلفة الإنشاء .. وفي هذا الصدد يفضل استشارة مكتب استشاري متخصص.
4-3 الشوارع المحيطة بقطعة الأرض واتساعها واتجاهاتها وهل يرغب المواطن في أن تكون قطعة الأرض تطل على شارع واحد أو محاطة بأكثر من شارع وما هي الاتجاهات الجغرافية المفضلة لهذه الشوارع.
4-4 معرفة مناسيب الشوارع المحيطة بقطعة الأرض ومدى علاقتها بالمناسيب الطبيعية للأرض ومدى تأثير ذلك على المداخل والمخارج وميول وتمديدات الصرف الصحي للأرض والمبنى وكميات الحفر والردم.
4-5 معرفة منسوب المياه الجوفية في الأرض ومدى تأثير ذلك على تكلفة الإنشاء.
5- تسجيل ملكية الأرض:
بمجرد انتهاء إجراءات اختيار وشراء الأرض يجب على المواطن أن يبادر بتسجيل قطعة الأرض المشتراة واستصدار صك الملكية الشرعي لها والتأكد من وجود علامات واضحة ومثبتة بإحكام على أطراف وحدود قطعة الأرض طبقاً لما هو محدد بصك الملكية.
6- استخراج فسح بناء مبدئي:
6-1 يتقدم المواطن إلى البلدية الفرعية المختصة بطلب استخراج فسح بناء مبدئي (القرار المساحي) مرفقاً مع الطلب صورة من صك الملكية مع الأصل للمطابقة وصورة من إثبات الشخصية.
6-2 يتم تحديد موعد للمواطن مع مساح البلدية للوقوف على الطبيعة وتحديد أبعاد قطعة الأرض.
6-3 بعد ذلك يتم إصدار القرار المساحي وكرت رخصة البناء من قبل البلدية المختصة موضحاً بهما حدود الأرض والشوارع المحيطة والمجاورين ونسب البناء والارتدادات والارتفاعات وعدد الأدوار وكافة التعليمات ذات العلاقة بعملية البناء.
6-4 بناءً على الفسح المبدئي يبدأ المواطن في مرحلة إعداد التصميمات والتي يجب أن تتم بواسطة مكتب هندسي استشاري معتمد يتم اختياره بعناية وبعد دراسة مستفيضة من قبل المواطن.
الباب الثاني
مرحلة التصميم
1- أسس اختيار المهندس المصمم (المكتب الهندسي)
بناءً على ما وضعه المواطن من تصورات ومتطلبات للمسكن العائلي الذي يرغب في بناءه عليه أن يختار مكتب هندسي استشاري معتمد يتولى ترجمة وبلورة أفكاره ومتطلباته ووضعها في إطار هندسي في هيئة تصاميم ومخططات في مختلف التخصصات... وفيما يلي بعض الأسس التي يجب معرفتها1 عند اختيار المهندس المصمم (المكتب الهندسي):-
أ- أن يكون المكتب مرخص له القيام بالعمل الهندسي المطلوب من قبل الأمانة أو البلدية ومن قبل وزارة التجارة والصناعة (الهيئة السعودية للمهندسين).
ب- أن يكون المكتب الهندسي ذو سمعة جيدة بصفة عامة في الأوساط المعنية .
ج- أن تكون له خبرة جيدة في مجال تصميم المساكن الخاصة ومعرفة2 مدى نجاح المشاريع التي قام بتصميمها من واقع شهادات الخبرة وسابقة الأعمال .
د- بعض المكاتب الهندسية وخاصة الجديدة قد لا توجد لديها خبرة كبيرة ولكن لديها الإمكانيات والكوادر الفنية ذات الكفاءة والتي يمكن الاعتماد عليها في تصميم سكن3 جديد.
هـ- مستوى الأتعاب التي يتقاضاها المكتب الهندسي مع الوضع في الاعتبار عدم اللجوء إلى اختيار مكتب معين على أساس انخفاض قيمة أتعاب التصميم لديه فقط حيث أن ذلك قد يكون على حساب جودة الخدمات التي يقدمها وإنما يجب مراعاة مناسبة4 الأتعاب مع الخدمات المقدمة.
2- التعاقد مع المكتب الهندسي المصمم:
بعد اختيار المكتب الهندسي بناء على الاعتبارات السابقة ومناقشة تفاصيل الخدمات التي يجب أن يقدمها المكتب لتحقيق متطلبات المالك التي يجب أن تكون محددة مسبقاً5 كعناصر رئيسية مثل :
-
المساحة التقريبية للمباني.
-
نوع المبنى هل هو فيلا من دور واحد أو دورين أو فلتين متلاصقتين أم فيلا من دورين منفصلين.
-
متطلبات ومكونات كل دور من حيث عدد الغرف ومسمياتها ومساحاتها.
-
مكونات الملاحق العلوية إن وجدت ومساحاتها.
-
مكونات الملاحق الأرضية إن وجدت ومساحاتها.
-
المسبح إن وجد ومساحته.
-
دور القبو إن وجد ومكوناته ومساحته.
-
البوابات والأسوار الخارجية.
-
خزانات المياه الأرضية والعلوية.
-
خزان الصرف الصحي إن وجد.
تحديد تكلفة الإنشاء المقدرة من قبل المالك (الميزانية).
وبناءً عليه يتم الاتفاق على القيمة الإجمالية لأتعاب المكتب الهندسي مقابل تقديم الخدمات التصميمية وأسلوب دفع الأتعاب ومن ثم يتم توقيع عقد بين الطرفين بذلك على أن يشتمل عقد التصميم ولا يقتصر على الآتي:-
1- أن يوضح العقد مسئوليات وواجبات كل من الطرفين بشكل صريح وواضح سواء تجاه العمل أو تجاه الطرف الآخر كذلك مدة وقيمة العقد.
2- أن يضمن العقد جميع حقوق الطرفين سواء أثناء سير العمل أو في حالة النزاعات أو الرغبة في فسخ العقد.
3- أن يتضمن العقد وبشكل واضح نطاق العمل المطلوب من المكتب الاستشاري (الخدمات التي يقدمها المكتب الاستشاري) وموافقة الاستشاري على القيام بهذا العمل والذي يجب أن يشتمل كحد أدنى على ما يلي :-
أ- إعداد التصميمات الابتدائية واعتمادها من المالك ومن ثم اعتمادها من البلدية المختصة.
ب- إعداد تقرير تكلفة تقديرية للإنشاء.
ج- إعداد المخططات التنفيذية (المعمارية، الإنشائية، الكهربائية، الميكانيكية، الصحية، تنسيق الموقع العام) واعتماد هذه المخططات من البلدية المختصة.
د- إعداد الوثائق الفنية للتنفيذ (جداول الكميات، المواصفات العامة والخاصة).
4- تحديد مراحل تنفيذ الأعمال موضوع العقد وتحديد مدة زمنية لتنفيذ كل مرحلة ومن ثم تحديد مدة زمنية إجمالية لتنفيذ كامل الأعمال (الخدمات التي يقدمها الاستشاري).
3- الخدمات التي يقدمها المكتب الهندسي المصمم
بمجرد توقيع عقد التصميم بين المالك والاستشاري تبدأ مرحلة التصميم وتحويل متطلبات المالك إلى تصاميم ابتدائية ومخططات تنفيذية.
3-1 التصميمات الابتدائية :
تبدأ هذه المرحلة بمناقشة متطلبات وتصورات المالك مع المهندس المعماري المصمم ومن ثم تحويلها إلى برنامج مكتوب يشمل كل صغيرة وكبيرة في مخيلة المالك مثل :-
أ- مساحة المباني والملاحق.
ب- نوع المبنى (فيلا، فلتين متلاصقتين، فيلا دورين منفصلين).
ج- الخدمات الملحقة (مسبح، ملاحق أرضية وعلوية، خزانات مياه، بيارات، خزانات غاز، أسوار وبوابات).
د- عدد الأدوار.
هـ- مكونات وعناصر كل دور والمساحة التقريبية لكل عنصر وتوجيهه لكل عنصر.
و- السلام من حيث العدد والغرض منها والشكل المطلوب.
ز- المصاعد في حالة وجودها وتحديد الغرض من استخدمها.
ح- المداخل الرئيسية والسنوية وعلاقتها بالشوارع المحيطة.
ط- نوع التكييف المراد استخدامه (مركزي، صحراوي، اسبليت، شباك).
ي- نوعية وأماكن سخانات المياه.
ك- أماكن الأسقف المستعارة ونوعياتها.
ل- أنواع ومواد التشطيبات الداخلية والخارجية.
م- العزل المائي والحراري للأسقف والجدران.
-
يعمل المهندس المعماري على جمع الأفكار التي يبديها المالك وتحليلها ووضعها في قوالب فنية على دراسة إمكانية تحقيقها والتحقق من عدم تعارضها مع الأمور الفنية ومن ثم وضع الأسس والتصورات التي يجب أن ينبني عليها المصمم أفكاره وتصميماته وإيجاد الحلول الفراغية المناسبة لأجواء ومتطلبات المالك.
-
يضع المهندس المعماري متطلبات المالك في قالب فني عبارة عن فكرة تصميمية أو عدة أفكار ومن ثم عرضها على المالك وشرحها له ومناقشتها من جميع النواحي سواء الشكل أو الوظيفة أو النمط المعماري ومدى تحقيقها للمتطلبات .. ومن ثم يطرح المالك ملاحظاته على الفكرة الابتدائية بعد دراستها جيداً .. وعليه يعمل المهندس المصمم على إدخال التعديلات المناسبة على الفكرة أو تغييرها واقتراح فكرة أو أفكار بديلة وهكذا حتى يتم الوصول إلى الحل المعماري المناسب والذي لا يتعارض مع الأمور الهندسية الفنية.
-
في هذه المرحلة يحق للمالك التدخل في أعمال التصميم بالحدود التي تحقق أهدافه وأن يتدخل في الطلبات العامة مثل قرب أو بعد بعض الفراغات من بعضها أو رغبته في فتح باب في مكان معين أو توسعة فراغ ما ولكن لا يجوز له أن يتدخل فيما تمليه العمارة من اشتراطات هندسية ربما تخضع للنظم البلدية أو تخدم أغراض الأمن والسلامة.
-
يتم عمل الإخراج الفني الأولي للتصميمات المبدئية وإقرارها وأخذ موافقة المالك عليها ومن ثم يتم اعتمادها من البلدية المختصة تمهيداً للبدء في إعداد المخططات النهائية (التنفيذية).
3-2 المخططات التنفيذية:
بعد إقرار المخططات الابتدائية من المالك واعتمادها من البلدية المختصة يعمل المكتب الاستشاري على إعداد المخططات التنفيذية والوثائق الفنية التي ستتم عملية الإنشاء بموجبها والتي يجب أن تشتمل كحد أدنى على ما يلي :-
3-2-1 المخططات المعمارية وتشتمل على الآتي:
-
المخططات المساقط الأفقية لجميع أدوار المبنى وملحقاته.
-
مخططات الواجهات والمقاطع.
-
المخططات التفصيلية.
-
مخططات نماذج الأبواب والشبابيك.
-
مخططات نماذج التشطيبات الداخلية والخارجية .
3-2-2 المخططات الإنشائية وتشتمل على الآتي:
-
مخططات الأساسات (القواعد ، الأعمدة ، الميدات والأرضيات).
-
مخططات تفاصيل تسليح الأساسات وجداول النماذج والأبعاد والتسليح.
-
مخططات الأسقف الخرسانية المسلحة لجميع أدوار المبنى وملحقاته.
-
مخططات تفاصيل تسليح الأسقف والكمرات وجداول التسليح وتعليمات مكونات الخلطات الخرسانية وطرق الصب وزمن فك الشدات .. إلخ.
3-2-3 المخططات الكهربائية وتشتمل على الآتي:
-
مخططات توزيع وحدات ومفاتيح الإنارة لأدوار المبنى وملحقاته.
-
مخططات توزيع برايز القوى لأدوار المبنى المختلفة وملحقاته.
-
مخططات لوحات التوزيع الرئيسية والفرعية وتعليمات التسليك.
-
مخططات الأحمال الكهربائية.
-
مخطط إنارة الموقع العام والتمديدات الرئيسية.
3-2-4 المخططات الميكانيكية وتشتمل على الآتي :
-
مخططات التكييف والتهوية (حسب النوع المراد استخدامه) لأدوار المبنى المختلفة.
-
تفاصيل تمديدات نظام التكييف والتهوية.
-
مخطط جداول الأحمال لوحدات التكييف.
3-2-5 المخططات الصحية وتشتمل على الآتي :
-
مخططات الصرف الصحي لأدوار المبنى وملحقاته.
-
مخططات التغذية بالمياه الباردة والساخنة لأدوار المبنى وملحقاته.
-
مخططات تفاصيل الصرف والتغذية للحمامات والمطابخ.
-
مخططات الصرف والتغذية بالموقع العام.
3-2-6 مخططات تنسيق الموقع العام التي تبين تنسيق الحدائق الخارجية والممرات ومواقف السيارات والأسور الخارجية والبوابات الرئيسية والتفاصيل اللازمة لهذه الأعمال وأماكن الخزانات العلوية وبيارات الصرف الصحي.
3-3 الوثائق الفنية:
3-3-1 المواصفات: إضافة إلى ما هو موجود على المخططات التنفيذية من معلومات فنية يقوم المكتب الاستشاري بإعداد وصف تفصيلي لمواصفات جميع المواد والأجهزة المستخدمة في تنفيذ الأعمال الواردة بالمخططات مع مراعاة أن تكون جميع هذه المواصفات مطابقة للمواصفات القياسية السعودية أو أحد المواصفات العالمية المعمول بها .
3-3-2 جداول الكميات : بعد انتهاء المكتب الاستشاري من إعداد المخططات التنفيذية كاملة يقوم بترجمة هذه الرسومات وما تحويه من معلومات إلى كميات عبارة عن مساحات وحجوم وأعداد يجري تدوينها في جداول خاصة تسمى جداول الكميات في صورة بنود موصفة يتم بناءً عليها معرفة التكلفة الكلية للمشروع أو تكلفة أي جزء من أجزائه كما يستخدمها المقاول في تسعير بنود الأعمال الواردة بالمخططات وتقديم عطائه لتنفيذ المشروع.
الباب الثالث
مرحلة اختيار المقاول
1- تصنيف المقاولين:
-
بعد الانتهاء من مرحلة إعداد المخططات التصميمية والتنفيذية والوثائق الفنية تبدأ مرحلة البحث عن المقاول المناسب لتنفيذ عملية إنشاء السكن الخاص الذي تم إعداد واعتماد مخططاته ووثائقه التنفيذ له .. هذا وينقسم مقاولي البناء إلى قسمين أساسيين هما: أ/ المقاول العام وهو المقاول الذي يقوم بتنفيذ كامل المشروع بجميع ما يشتمل عليه من أعمال وتسليمه صالحاً للاستخدام والاستفادة منه. ب/ المقاول المتخصص وهو المقاول الذي يقوم بتنفيذ عمل متخصص أو أكثر مثل أعمال الكهرباء أو السباكة أو التكييف أو اللياسة أو الدهانات أو تركيب السيراميك أو تركيب الرخام أو تركيبات الأسقف المستعارة بأنواعها .. إلخ.
2- طرق إسناد المشروع للمقاول:
2-1 الإسناد المباشر إلى مقاول معين بعد الاستقصاء والتنقيب ومعرفة إمكانياته الفنية والإدارية والبشرية وسابقة أعماله والاتفاق معه على أسعار محددة لتنفيذ الأعمال بطريقة السعر الإجمالي (المقطوعية) أو طبقاً لأسعار البنود للأعمال المختلفة.
2-2 إجراء مناقصة بين عدد من المقاولين المؤهلين يتم ترشيحهم مسبقاً بمشاركة المكتب الاستشاري المشرف لتقديم عروض الأسعار لتنفيذ الأعمال المطلوبة طبقاً للوثائق المشروع التي يتم تسليمها إليهم وذلك خلال فترة زمنية محددة بمظاريف مغلقة يتم بعدها فتح المظاريف ودراستها وتحليلها ومن ثم ترسية العمل على المقاول المناسب.
2-3 تجزئة الأعمال المطلوب تنفيذها حسب التخصصات المختلفة (أعمال عظم مباني أو بدون مواد، أعمال مباني، أعمال كهرباء، أعمال سباكة، أعمال تكييف، دهانات، سيراميك، رخام.. إلخ) ومن ثم إسناد كل عمل من هذه الأعمال إلى مقاول متخصص سواء بطريقة المصنعية أو طريقة المصنعية والمواد.
3- أسس اختيار المقاول:
3-1 عند مباشرة البدء في البحث عن مقاول مناسب لتنفيذ عملية إنشاء المسكن الخاص للمواطن، يفضل دائماً إشراك المكتب الهندسي المصمم في عملية الاختيار ودراسة وتحليل الأسعار.
3-2 أن يكون المقاول مرخصاً من الجهات الرسمية للقيام بالعمل المطلوب وله مقر معلوم.
3-3 يجب ألا تعتمد عملية اختيار المقاول سواء العام أو المتخصص على مبدأ أقل الأسعار لأن ذلك سيكون غالباً على حساب مستوى الخدمات المقدمة من المقاول وسوف ينعكس ذلك سلباً على مستوى جودة تنفيذ الأعمال مما سيؤدي لاحقاً إلى نشوب المشاكل والمنازعات وخاصة في المراحل النهائية للمشروع.
4-3 أن يكون المقاول ذو سمعة طيبة بشكل عام في سوق المقاولات وأن يكون لديه الخبرة الفنية وسابقة الأعمال الجيدة والكوادر الفنية ذات الخبرة والكفاءات العالية والإمكانيات والمعدات اللازمة للتنفيذ.
5-3 يجب التأكد من أن المقاول وقبل تقديم عطائه قد قام بدراسة المخططات والوثائق التنفيذية والتي تعتبر الحد الأدنى لمتطلبات المالك وأنه قد تأكد بنفسه من كل الظروف والعوامل المحيطة بالمشروع سواء الموجودة بموقع العمل أو بوثائقه والتي قد تؤثر على قيمة عطائه وعليه أن يوقع إقرار بذلك مرفق مع العطاء المقدم منه.
4- التعاقد مع المقاول:
بعد اختيار مقاول معين والاطمئنان لإمكانياته الفنية والمادية والبشرية وقدرته على تنفيذ العمل المطلوب منه بالمستوى والجودة التي ترضي المالك والاستشاري يتم بناءً على ذلك توقيع عقد التنفيذ بين المالك والمقاول والذي يجب أن يكون عقد متكافئ شامل ويوضح لكل الأمور الفنية والمالية والإدارية والقانونية ويضمن حقوق جميع الأطراف ويوضح واجباتهم.
5- أسس العقد بين المالك والمقاول:
تمثل وثيقة العقد بين المالك والمقاول أهمية بالغة لأنه في حالة عدم تكامل هذه الوثيقة من جميع النواحي وشمولها ووضوحها ستكون هناك بالتأكيد مشاكل ونزاعات يمكن تلافيها بالعناية التامة بكتابة العقد بين المالك والمقاول اعتماداً على الأسس الآتية:
5-1 يفضل أن يقوم المكتب الاستشاري المصمم بإعداد وثيقة العقد بين المالك والمقاول نظراً لما لديه من خبرة في إعداد مثل هذه الوثائق وضمان اشتمالها على كل الأمور الفنية والمالية والإدارية والقانونية.
5-2 يجب أن يشمل العقد بين المالك والمقاول نصاً صريحاً بتكليف المالك للمقاول بتنفيذ الأعمال المطلوبة طبقاً للمخططات والجداول الكميات والمواصفات العامة والخاصة وقبول المقاول لهذا التكليف والتزامه بالتقيد على نسخة من المخططات والوثائق المذكورة (يحتفظ بها المالك) تأكيداً لعلمه التام بتنفيذ الأعمال بموجبها.
5-3 يجب أن يتضمن العقد وبشكل واضح مسئوليات وواجبات كل من الطرفين سواء تجاه سير العمل أو تجاه الطرف الآخر.
5-4 يجب أن يوضح العقد القيمة الإجمالية لتنفيذ الأعمال موضوع هذا العقد وطرق دفع مستحقات المقاول والتي عادة ما تكون بإحدى الطريقتين الآتيتين:
أ- دفعات شهرية بناء على مستخلصات يعدها المقاول ويصادق عليها المهندس المشرف.
ب- دفعات مرتبطة بمراحل العمل مثلاً دفعة بعد انتهاء صب أساسات ودفعة بعد انتهاء سقف الدور الأرضي .. وهكذا بناء على تقرير يعده المهندس المشرف يوصي فيه بصرف الدفعة المستحقة.
5-5 يجب أن يوضح العقد غرامات التأخير التي يتفق عليها سواء عند تأخر المقاول في إنجاز الأعمال طبقاً للبرنامج الزمني المعتمد من الطرفين أو عند تأخر المالك في دفع مستحقات المقاول في أوقاتها المحددة طبقاً للعقد.
6-5 يجب أن يوضح العقد الطرق المثلى لحل المنازعات التي قد تنشأ بين الطرفين بسبب تنفيذ الأعمال موضوع هذا العقد.
7-5 يجب أن يتضمن العقد النص على ضمان مالي لحسن التنفيذ ومسئولية المقاول عن ضمان جودة الأعمال المنفذة لمدة سنة بدءاً من تاريخ الاستلام.
8-5 يجب أن ينص العقد على كافة الوثائق المكونة لهذا العقد والتي تعتبر جزءاً لا يتجزأ منه مثل المخططات التنفيذية وجداول الكميات والمواصفات العامة والخاصة والشروط الخاصة إن وجدت وأية شروط يرى أطراف العقد ضرورة إدراجها ضمن وثائق العقد.
9-5 يفضل عرض العقد بعد كتابته وقبل التوقيع عليه من قبل المالك على أحد المحامين أو أحد الخبراء في مجال إبرام العقود المشهود لهم بالكفاءة للدراسة وإبداء الرأي والمشورة القانونية تحسباً لوجود أية ثغرات أو قصور في أي من بنود هذا العقد مما قد يؤدي مستقبلاً إلى نشوء النزاعات التي يصعب حلها بين المالك والمقاول ويمكن تلافيها بالعناية في تدقيق وتصحيح كافة الأمور القانونية في هذا العقد عن طريق المحامي والخبير القانوني.
الباب الرابع
اختيار المهندس المشرف
11-2 مراجعة وتدقيق مستخلصات المقاول واعتمادها ورفعها للمالك.
12-2 المشاركة في الاستلام الابتدائي للمشروع وإعداد محضر الاستلام والتوقيع عليه.
13-2 إعداد المستخلص الختامي للمقاول واعتماده.
3- التعاقد مع المهندس المشرف:
بعد اختيار المهندس المشرف المناسب استناداً إلى خبراته وإمكانياته وبعد اطلاعه على الواجبات والمهام المنوطة به طوال فترة تنفيذ المشروع وبعد موافقته على القيام بأداء هذه المهام بواسطة عدد محدد من المهندسين كل حسب تخصصه وبعد الاتفاق على قيمة الأتعاب المستحقة للإشراف على تنفيذ المشروع والقيام بكل المهام السابق ذكرها يتم توقيع عقد إشراف على التنفيذ بين المالك والمهندس المشرف.
1-3 أسس التعاقد بين المالك والمهندس المشرف:
1-1-3 يجب أن يوضح العقد مسئوليات وواجبات كل من الطرفين بشكل واضح وصريح سواء تجاه العمل أو تجاه الطرف الآخر.
2-1-3 أن ينص العقد صراحة على جميع المهام المطلوب من المهندس المشرف القيام بها وموافقته الصريحة على ذلك.
3-1-3 أن يضمن العقد جميع حقوق الطرفين سواء أثناء العمل أو في حالة النزاعات أو الرغبة في فسخ العقد.
4-1-3 يجب أن ينص العقد صراحة على عدد أفراد طاقم الإشراف وتخصصاتهم ومدة وطريقة عمل كل منهم بالمشروع وهل يكون الإشراف من خلال التواجد اليومي الدائم بالمشروع أو من خلال نظام الزيارات وفي هذه الحالة لابد من تحديد عدد الزيارات ووقتها.
5-1-3 يجب أن ينص العقد على القيمة الإجمالية لأتعاب المهندس المشرف نظير عملية الإشراف على تنفيذ المشروع وطريقة دفع هذه الأتعاب.
6-1-3 يجب أن يتضمن العقد نصاً صريحاً بمسئولية المهندس المشرف عن سلامة الأعمال التي يشرف على تنفيذها.
7-1-3 يجب أن ينص العقد على الطرق المثلى لفض أية نزاعات قد تنشأ بين الطرفين سواء أثناء سير العمل أو في حالة الرغبة في فسخ العقد.
8-1-3 يجب أن ينص العقد صراحة على حدود تدخل المالك في الاختصاصات الفنية للمهندس المشرف.